Immobilien stellen für viele Menschen den größten Vermögenswert dar, den sie im Laufe ihres Lebens erwerben. Die Übertragung dieser Vermögenswerte an die nächste Generation will daher gut geplant sein – nicht nur aus familiären, sondern insbesondere aus steuerlichen Gründen. Während der Erbfall unweigerlich eintritt und dann steuerliche Konsequenzen nach sich zieht, bietet die lebzeitige Schenkung von Immobilien die Möglichkeit, die Vermögensübertragung steuerlich optimal zu gestalten.
Die Schenkungssteuer greift grundsätzlich bei allen unentgeltlichen Vermögensübertragungen zu Lebzeiten. Da Immobilien häufig einen erheblichen Wert darstellen, können hier schnell hohe Steuerbelastungen entstehen. Der Gesetzgeber hat jedoch mit verschiedenen Freibeträgen Möglichkeiten geschaffen, Vermögen innerhalb der Familie steuerbegünstigt zu übertragen. Diese Freibeträge richtig zu nutzen, kann den Unterschied zwischen einer erheblichen Steuerlast und einer steuerfreien Übertragung ausmachen.
Für Immobilienbesitzer stellt sich daher oft die Frage: Wie können Immobilien möglichst steuergünstig an die nächste Generation übertragen werden? Welche Freibeträge stehen zur Verfügung und wie können diese optimal genutzt werden?
Die Schenkungssteuer ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG unterliegt der Erwerb durch Schenkung unter Lebenden der Steuer. Dabei ist die Schenkung im steuerrechtlichen Sinne weiter gefasst als im zivilrechtlichen Verständnis und umfasst gemäß § 7 ErbStG jede freigebige Zuwendung, bei der sich der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert.
Die Steuerpflicht für Immobilienschenkungen tritt ein, wenn:
Für die Bewertung von Immobilien sind die §§ 176 bis 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) maßgeblich. Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 erfolgt die Bewertung von Grundvermögen nach dem sogenannten „gemeinen Wert“, der sich am Verkehrswert orientiert. Dies führt in der Regel zu höheren Bemessungsgrundlagen als nach dem vorherigen Bewertungsverfahren.
Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht in § 16 verschiedene persönliche Freibeträge vor, die je nach Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem variieren:
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag |
| Ehepartner und eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (im Erbfall) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern | 20.000 € |
| Alle übrigen Erwerber | 20.000 € |
Diese Freibeträge können alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden, was eine langfristige Planung der Vermögensübertragung ermöglicht.
Für den Erwerb eines Familienheims gelten besondere Vergünstigungen:
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG bleibt die Schenkung einer Immobilie an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner unter folgenden Voraussetzungen steuerfrei:
Eine ähnliche Regelung gilt gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG für die Übertragung eines selbstgenutzten Familienheims an Kinder unter bestimmten Bedingungen.
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von drei Faktoren ab:
Die Berechnung erfolgt nach folgendem Schema:
Die Steuersätze sind in § 19 ErbStG festgelegt und staffeln sich je nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.
Eine zentrale Planungsmöglichkeit bietet die Zehnjahresfrist nach § 14 ErbStG. Danach können die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Dies ermöglicht eine gestaffelte Übertragung von Vermögen, bei der in Zehn-Jahres-Schritten jeweils die vollen Freibeträge ausgenutzt werden können.
Für eine optimale Nutzung dieser Regelung ist eine langfristige Planung der Vermögensübertragung über mehrere Jahrzehnte sinnvoll.
Eine vorausschauende Planung ist der Schlüssel zur steueroptimalen Übertragung von Immobilienvermögen. Folgende Aspekte sollten berücksichtigt werden:
Die Bewertung erfolgt nach den §§ 176 bis 198 des Bewertungsgesetzes. Grundsätzlich ist der gemeine Wert (Verkehrswert) maßgeblich. Je nach Art der Immobilie kommen verschiedene Verfahren zur Anwendung:
Ein von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstelltes Gutachten kann die Grundlage für die Bewertung bilden und wird vom Finanzamt in der Regel anerkannt.
Dies hängt von der individuellen Situation ab. Vorteile der Schenkung sind:
Demgegenüber bietet das Vererben teilweise besondere Steuervorteile, insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien, die an Kinder vererbt werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Eine individuelle steuerliche Beratung ist hier unverzichtbar.
Bei Schenkungen an minderjährige Kinder sind besondere rechtliche Aspekte zu beachten:
Steuerlich bietet die frühzeitige Übertragung an minderjährige Kinder den Vorteil, dass die Zehnjahresfrist bereits während der Minderjährigkeit zu laufen beginnt und so früher weitere steuerfreie Übertragungen möglich sind.
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