Lebenslanges Wohnrecht und Schenkungsteuer: Was Immobilienbesitzer wissen sollten

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Inhalts­verzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein lebenslanges Wohnrecht wird häufig vereinbart, wenn Eltern ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen.
  • Das Wohnrecht mindert die Bereicherung des Beschenkten und wirkt sich dadurch unmittelbar auf die Höhe der Schenkungsteuer aus.
  • Der Wert des Wohnrechts wird nach dem Bewertungsgesetz berechnet und hängt vom Alter der berechtigten Person sowie vom Immobilienwert ab.

Ein lebenslanges Wohnrecht und die damit verbundene Schenkungsteuer spielen immer dann eine Rolle, wenn Immobilienbesitzer ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen möchten.

Viele Eltern wünschen sich, weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, auch wenn das Eigentum bereits auf die Kinder übergegangen ist.

Genau hier setzt das Wohnrecht an: Es sichert der übergebenden Person das Recht, die Immobilie bis zum Lebensende zu bewohnen, während das Eigentum rechtlich bereits beim Beschenkten liegt. Steuerlich betrachtet ist diese Konstruktion kein Nebenschauplatz, sondern hat unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der Schenkungsteuer, da das Wohnrecht die Bereicherung des Beschenkten mindert.

Wer eine solche Übertragung plant, sollte deshalb frühzeitig verstehen, wie das Wohnrecht rechtlich ausgestaltet wird, wie es bewertet wird und welche Freibeträge zur Verfügung stehen.

Im Folgenden ordnen wir die wichtigsten Punkte ein.

Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?

Ein Wohnrecht ist nach § 1093 BGB eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen, obwohl ihr die Immobilie nicht mehr gehört. Das Wohnrecht ist an die berechtigte Person gebunden und endet grundsätzlich mit deren Tod, daher die Bezeichnung „lebenslanges“ Wohnrecht. Der Wohnrechtsinhaber darf laut Gesetz auch Familienangehörige sowie Personen zur Pflege oder Bedienung in die Wohnung aufnehmen.

Abzugrenzen ist das Wohnrecht vom Nießbrauch: Während das Wohnrecht auf die eigene Nutzung als Wohnung beschränkt ist, erlaubt der Nießbrauch zusätzlich, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Für Eltern, die im eigenen Haus wohnen bleiben, aber keine Vermietung planen, reicht in der Regel das Wohnrecht aus. Beide Rechte können entweder nur schuldrechtlich vereinbart oder zusätzlich als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden, wobei erst die Grundbucheintragung Schutz auch gegenüber einem späteren Erwerber der Immobilie bietet.

Wie wird ein Wohnrecht rechtssicher vereinbart?

In der Praxis wird das Wohnrecht meist gemeinsam mit dem Übergabevertrag notariell beurkundet. Der Notar nimmt die entsprechende Klausel in den Vertrag auf und meldet die Eintragung anschließend zum Grundbuch an. Erst mit der Eintragung als beschränkte persönliche Dienstbarkeit entfaltet das Wohnrecht seine volle Wirkung gegenüber Dritten, etwa wenn die Immobilie später verkauft oder mit einem Kredit belastet wird.

Wird das Wohnrecht dagegen nur mündlich oder in einer privatschriftlichen Vereinbarung festgehalten, gilt es lediglich schuldrechtlich zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien. Verkaufen die Kinder die Immobilie später an einen Dritten, kann sich der Wohnrechtsinhaber dann unter Umständen nicht mehr auf sein Recht berufen. Für die dauerhafte Absicherung empfiehlt sich deshalb regelmäßig die Eintragung im Grundbuch. Im Übergabevertrag sollten zudem Fragen wie die Kostentragung, Instandhaltungspflichten und ein mögliches Erlöschen des Wohnrechts bei Umzug in ein Pflegeheim mitgeregelt werden, damit später kein Streit zwischen den Beteiligten entsteht.

Warum wird ein Wohnrecht häufig mit einer Schenkung kombiniert?

Viele Immobilienbesitzer übertragen ihr Haus oder ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten auf die Kinder, um die spätere Erbschaftsteuer zu reduzieren. Der Hintergrund: Die persönlichen Freibeträge nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer frühzeitig schenkt, kann diesen Zeitraum ausschöpfen und dadurch insgesamt mehr Vermögen steuerfrei übertragen als bei einer einmaligen Übertragung im Erbfall.

Gleichzeitig möchten die Eltern häufig nicht auf ihr vertrautes Zuhause verzichten. Das lebenslange Wohnrecht löst dieses Spannungsfeld: Das Eigentum geht auf die nächste Generation über, die bisherigen Bewohner behalten aber ihr Wohnrecht. Diese Kombination gehört in der Beratungspraxis zu den häufigsten Anwendungsfällen für ein Wohnrecht überhaupt. Wichtig ist dabei, dass das Wohnrecht steuerlich nicht neutral ist, sondern in die Berechnung der Schenkungsteuer einfließt, wie die folgenden Abschnitte zeigen.

Unterliegt die Übertragung mit Wohnrecht der Schenkungsteuer?

Nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG gilt jede freigebige Zuwendung unter Lebenden als Schenkung, soweit der Bedachte dadurch auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Überträgt ein Elternteil eine Immobilie unentgeltlich auf ein Kind, liegt grundsätzlich eine Schenkung in Höhe des vollen Immobilienwerts vor.

Das eingeräumte Wohnrecht verändert diese Rechnung: Es belastet das übertragene Vermögen, da der Beschenkte die Immobilie zunächst nicht selbst nutzen oder vermieten kann. Steuerlich handelt es sich dabei um eine Schenkung unter Duldungsauflage: Der Beschenkte muss dulden, dass die übergebende Person das Wohnrecht weiterhin ausübt. Das Wohnrecht ist damit keine Gegenleistung des Beschenkten, wie es etwa bei der Übernahme einer Verbindlichkeit der Fall wäre, mindert aber ebenso die Bereicherung, auf die sich die Schenkungsteuer bezieht. Vom Steuerwert der Immobilie wird der kapitalisierte Wert des Wohnrechts abgezogen. Die Schenkungsteuer fällt damit nur auf die verbleibende Bereicherung an, also auf den Immobilienwert abzüglich des Wohnrechtswerts und abzüglich des persönlichen Freibetrags. Je jünger die wohnberechtigte Person und je höher der ortsübliche Mietwert der Immobilie, desto höher fällt üblicherweise der Wert des Wohnrechts aus, und desto stärker sinkt dadurch die steuerliche Bemessungsgrundlage der Schenkung.

Wie wird der Wert des Wohnrechts berechnet?

Die Bewertung richtet sich nach § 14 Bewertungsgesetz. Der Kapitalwert eines lebenslänglichen Wohnrechts ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger wird von der Finanzverwaltung auf Grundlage der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt und richtet sich nach Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person: Je jünger die Person, desto höher fällt der Vervielfältiger aus, weil statistisch mit einer längeren Nutzungsdauer zu rechnen ist. Der Berechnung liegt außerdem ein gesetzlich festgelegter Zinssatz von 5,5 Prozent zugrunde.

Als Jahreswert wird in der Regel die ersparte Miete angesetzt, also der Betrag, den die wohnberechtigte Person theoretisch für eine vergleichbare Wohnung am Markt zahlen müsste. Nach § 16 BewG ist dieser Jahreswert jedoch gedeckelt: Er darf höchstens 1/18,6 des für die Immobilie nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes festgestellten Grundbesitzwerts (Steuerwerts) betragen, nicht des allgemeinen Verkehrswerts. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass diese Begrenzung auch nach der Erbschaftsteuerreform weiterhin gilt, wenn der Wohnrechtswert vom gesondert festgestellten Grundbesitzwert abgezogen wird (BFH, Urteil vom 9.4.2014, II R 48/12, BStBl. II 2014, 554). In der Praxis lohnt sich eine sorgfältige Berechnung, da bereits kleine Unterschiede beim Alter oder beim angesetzten Grundbesitzwert das Ergebnis spürbar verändern können.

Welche Freibeträge gelten bei der Schenkung?

Von dem um das Wohnrecht geminderten Wert der Immobilie wird zusätzlich der persönliche Freibetrag des Beschenkten nach § 16 ErbStG abgezogen. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Schenker:

Begünstigte Person Freibetrag
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro
Kinder und Kinder verstorbener Kinder 400.000 Euro
Enkelkinder 200.000 Euro
Übrige Personen der Steuerklasse I 100.000 Euro
Personen der Steuerklasse II und III 20.000 Euro

Erst wenn der um das Wohnrecht und den Freibetrag geminderte Wert der Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt, fällt überhaupt Schenkungsteuer an. Gerade bei Übertragungen an Kinder führt die Kombination aus Wohnrechtsabzug und hohem Freibetrag in vielen Fällen dazu, dass für die Immobilienschenkung keine oder nur eine geringe Steuer entsteht. Ob dies im Einzelfall tatsächlich so ist, hängt jedoch stark vom Immobilienwert, vom Alter der wohnberechtigten Person und von bereits ausgeschöpften Freibeträgen aus früheren Zuwendungen ab. Eine pauschale Aussage lässt sich hier nicht treffen, eine individuelle Berechnung ist notwendig.

Was passiert, wenn innerhalb von zehn Jahren weiteres Vermögen übertragen wird?

Nach § 14 ErbStG werden mehrere Vermögensvorteile, die eine Person innerhalb von zehn Jahren von derselben Person erhält, zusammengerechnet. Dem letzten Erwerb werden dabei die früheren Erwerbe mit ihrem damaligen Wert hinzugerechnet, und der persönliche Freibetrag steht innerhalb dieses Zeitraums nur einmal in voller Höhe zur Verfügung.

Für die Praxis bedeutet das: Wer die Immobilie mit Wohnrecht überträgt und dem Kind bereits vorher weiteres Vermögen zugewendet hat, muss beide Erwerbe zusammenrechnen. Erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der letzten Zuwendung steht der volle Freibetrag erneut zur Verfügung. Wer eine Immobilienübertragung plant und bereits frühere Schenkungen an dieselbe Person vorgenommen hat, sollte diese deshalb in die Berechnung einbeziehen, um nicht von einer unerwarteten Steuerlast überrascht zu werden.

Welche Pflichten hat der Wohnrechtsinhaber?

Das Wohnrecht sichert nicht nur ein Nutzungsrecht, es bringt auch Pflichten mit sich. § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB erklärt für das Wohnrecht ausdrücklich nur einen Teil der Nießbrauchsvorschriften für entsprechend anwendbar, darunter § 1041 BGB zur gewöhnlichen Erhaltung der Räume.

Daraus ergibt sich folgende übliche Kostenverteilung zwischen Wohnrechtsinhaber und Eigentümer:

Kostenart Wird üblicherweise getragen von
Gewöhnliche Erhaltungskosten, kleinere Reparaturen Wohnrechtsinhaber
Größere Instandsetzungen, etwa am Dach oder an der Heizungsanlage Eigentümer
Nebenkosten, Versicherungen, Grundsteuer Vertraglich zu regeln

Anders als beim Nießbrauch verweist § 1093 BGB nicht auf die Nießbrauchsvorschriften zu Versicherung und öffentlichen Lasten. Für Nebenkosten, Versicherungen und Grundsteuer besteht beim Wohnrecht deshalb keine automatische gesetzliche Zuweisung; sie sollten im notariellen Übergabevertrag ausdrücklich geregelt werden. Das beugt späteren Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Familie vor und schafft von Anfang an Klarheit darüber, wer welche Kosten trägt.

Was sollten Sie vor der Übertragung klären?

Bevor eine Immobilie mit Wohnrecht übertragen wird, lohnt sich eine strukturierte Vorbereitung. Dabei sind insbesondere folgende Punkte zu klären:

  • der aktuelle Immobilienwert, da dieser die Grundlage für die Berechnung von Wohnrechtswert, Bereicherung und Schenkungsteuer bildet
  • der bereits genutzte Freibetrag des Beschenkten aus Zuwendungen der vergangenen zehn Jahre
  • ob ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch die passendere Gestaltung ist, insbesondere wenn eine spätere Vermietung nicht ausgeschlossen werden soll
  • Regelungen für den Fall eines Umzugs ins Pflegeheim oder des Vorversterbens einer Partei

Da die steuerliche und rechtliche Ausgestaltung eng ineinandergreifen, ist eine frühzeitige, gemeinsame Abstimmung zwischen Notar und steuerlicher Beratung sinnvoll. Wir begleiten Mandantinnen und Mandanten bei der Berechnung des Wohnrechtswerts, der Einordnung in die persönlichen Freibeträge sowie bei der Abgabe der Schenkungsteuererklärung.

Fazit

Ein lebenslanges Wohnrecht kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn eine Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen werden soll, die bisherigen Bewohner aber im vertrauten Zuhause bleiben möchten. Steuerlich mindert das Wohnrecht die Bereicherung des Beschenkten und wirkt sich damit unmittelbar auf die Höhe der Schenkungsteuer aus. Wie hoch die tatsächliche Entlastung ausfällt, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab, darunter Alter, Immobilienwert und bereits genutzte Freibeträge.

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Häufige Fragen zum lebenslangen Wohnrecht und zur Schenkungsteuer

Verpflichtend ist die Eintragung nicht. Für die dauerhafte Absicherung gegenüber Dritten, etwa bei einem späteren Verkauf der Immobilie, ist sie jedoch üblich und empfehlenswert.

Nein. Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur die eigene Nutzung als Wohnung, ein Nießbrauch umfasst zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten.

Das hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Häufig trägt der Wohnrechtsinhaber die laufenden Nebenkosten und kleinere Reparaturen, während größere Instandsetzungen dem Eigentümer obliegen.

Ja. Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts wird vom Steuerwert der Immobilie abgezogen, sodass sich die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage entsprechend verringert.

Grundlage ist § 14 BewG: Der Jahreswert der Nutzung wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich nach Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person sowie der amtlichen Sterbetafel richtet.

Ja, nach § 16 BewG darf der Jahreswert höchstens 1/18,6 des für die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Grundbesitzwerts (Steuerwerts) betragen.

Kinder haben nach § 16 ErbStG einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann.

Das lebenslange Wohnrecht besteht grundsätzlich fort, wird in diesem Fall aber häufig nicht mehr ausgeübt. Ob und wie es wirtschaftlich abgelöst oder angepasst wird, sollte bereits im Übergabevertrag geregelt sein.

Das kommt auf den Einzelfall an. Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind grundsätzlich nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Für Übertragungen in gerader Linie, also insbesondere von Eltern auf Kinder, greift zusätzlich die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG, sodass in diesen Fällen regelmäßig keine Grunderwerbsteuer entsteht. Zu beachten ist jedoch: Soweit das Wohnrecht als schenkungsteuerlich abziehbare Auflage behandelt wird, kann nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG auf diesen Anteil Grunderwerbsteuer anfallen, insbesondere bei Übertragungen außerhalb der geraden Linie, etwa an Geschwister oder Nichten und Neffen. Eine abschließende Beurteilung erfordert die Prüfung des konkreten Vertrags und der Verwandtschaftsverhältnisse.

Ja. Da Immobilienwert, Wohnrechtswert, Freibeträge und frühere Zuwendungen zusammenspielen, empfiehlt sich vor der Übertragung eine individuelle Berechnung, um die steuerlichen Folgen realistisch einzuschätzen.

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