Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibetrag, Steuerbefreiungen und Bewertung verständlich erklärt

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Inhalts­verzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Kinder haben bei der Erbschaftsteuer einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten und eingetragene Lebens­partner von 500.000 Euro (§ 16 ErbStG). Der Freibetrag gilt für das gesamte Erbe, nicht pro Immobilie.
  • Das selbst genutzte Familienheim kann unter strengen Voraus­setzungen vollständig steuerfrei auf Ehegatten oder Kinder übergehen, zusätzlich zum Freibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
  • Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Wer früh plant, kann Freibeträge durch Schenkungen alle zehn Jahre erneut nutzen.

Wer eine Wohnung oder ein Haus erbt, fragt sich meist zuerst, wie hoch der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer für Immobilien ist und ob am Ende überhaupt Steuer anfällt. Die Antwort hängt von drei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser, dem steuerlichen Wert der Immobilie und der Frage, ob eine Steuerbefreiung greift.

Gerade bei Immobilien in Nürnberg und der Metropolregion sind die Werte in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Ein Elternhaus, das früher problemlos unter dem Freibetrag lag, kann heute eine spürbare Steuerlast auslösen. Das gilt besonders dann, wenn weiteres Vermögen hinzukommt.

Bei der Erbschaftsteuer gelten für Grundbesitz eigene Regeln, die über die laufende Besteuerung von Immobilien hinausgehen: Neben dem persönlichen Freibetrag entscheiden Bewertung, Nutzung und mögliche Befreiungen über die Steuerlast.

In diesem Beitrag erklären wir, welche Freibeträge gelten, wie das Finanzamt eine Immobilie bewertet und wann das Familienheim steuerfrei bleibt. Außerdem zeigen wir, welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie bereits zu Lebzeiten haben.

Welcher Freibetrag gilt bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien?

Einen eigenen Freibetrag nur für Immobilien gibt es nicht. Maßgeblich ist der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG. Er richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis und gilt für alles, was ein Erbe vom selben Erblasser erhält, also für Immobilien, Bankguthaben und Wertpapiere zusammen.

Bei unbeschränkter Steuerpflicht gelten folgende Freibeträge:

Erwerber Steuerklasse Freibetrag
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner I 500.000 Euro
Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder I 400.000 Euro
Enkel, deren Eltern noch leben I 200.000 Euro
Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen I 100.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten sowie Eltern und Großeltern bei Schenkungen II 20.000 Euro
alle übrigen Erwerber, etwa nicht verheiratete Lebensgefährten III 20.000 Euro

Liegt der Wert des Erwerbs unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Übersteigt er ihn, wird nur der Teil oberhalb des Freibetrags besteuert.

Der Steuersatz hängt nach § 19 ErbStG von der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab. In Steuerklasse I liegt er zwischen 7 und 30 Prozent.

Ehegatten und Kinder können zusätzlich einen besonderen Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG erhalten. Er wird allerdings um bestimmte Versorgungsbezüge gekürzt, die aus Anlass des Todes zufließen.

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Bevor ein Freibetrag abgezogen wird, muss feststehen, mit welchem Wert die Immobilie in die Berechnung eingeht. Grundlage ist der sogenannte Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Ziel ist der gemeine Wert, also vereinfacht der Verkehrswert am Todestag.

Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, hängt von der Art der Immobilie ab:

Verfahren Typischer Anwendungsbereich Worauf es im Kern ankommt
Vergleichswertverfahren Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser Kaufpreise vergleichbarer Objekte
Ertragswertverfahren Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke mit üblicher Miete nachhaltig erzielbare Miete
Sachwertverfahren Fälle ohne Vergleichswerte oder übliche Miete Herstellungswert von Gebäude und Boden

Diese Verfahren arbeiten mit typisierten Daten, etwa Bodenrichtwerten und Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse. Das Ergebnis kann deshalb über dem tatsächlichen Marktwert liegen, zum Beispiel bei Sanierungsstau oder Bauschäden.

In diesem Fall können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.

Auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, kann als Nachweis dienen. Voraussetzung ist, dass sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Wann ist das geerbte Familienheim steuerfrei?

Die wichtigste Steuerbefreiung für Immobilien betrifft das Familienheim. Gemeint ist eine Wohnung, die der Erblasser bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat. Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei vererbt werden, und zwar zusätzlich zum persönlichen Freibetrag.

Für Ehegatten und Kinder gelten dabei unterschiedliche Regeln:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner Kinder und Kinder verstorbener Kinder
Rechtsgrundlage § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG
Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall, außer bei zwingender Verhinderung bis zum Erbfall, außer bei zwingender Verhinderung
Nutzung durch den Erben unverzüglich selbst bewohnen unverzüglich selbst bewohnen
Flächengrenze keine 200 Quadratmeter Wohnfläche
Behaltensfrist zehn Jahre Selbstnutzung zehn Jahre Selbstnutzung

Eine zwingende Verhinderung des Erblassers liegt etwa vor, wenn er pflegebedürftig war und deshalb nicht mehr in der Wohnung leben konnte.

Übersteigt die Wohnfläche bei Kindern 200 Quadratmeter, wird nur der übersteigende Anteil besteuert. Dieser Teil kann mit dem persönlichen Freibetrag verrechnet werden.

Begünstigt sind bebaute Grundstücke im Inland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum. Vermietete Wohnungen, Ferienhäuser oder reine Kapitalanlagen fallen nicht unter die Befreiung.

Muss der Erbe das Familienheim wegen eines Testaments oder bei der Erbauseinandersetzung an einen Miterben oder Dritten übertragen, entfällt die Befreiung insoweit für ihn.

Was passiert, wenn das Familienheim innerhalb von zehn Jahren aufgegeben wird?

Die Steuerfreiheit des Familienheims ist an eine Bedingung geknüpft: Der Erbe muss die Wohnung zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Zieht er vorher aus, vermietet er die Wohnung oder verkauft er sie, fällt die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 und Nr. 4c Satz 5 ErbStG rückwirkend weg. Das Finanzamt setzt die Erbschaftsteuer dann nachträglich fest.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Erbe aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Dazu zählen nach Auffassung der Finanzverwaltung vor allem der eigene Tod oder eine Pflegebedürftigkeit, die eine selbstständige Haushaltsführung unmöglich macht. Ein beruflicher Umzug oder der Wunsch nach einer kleineren Wohnung reicht dagegen regelmäßig nicht aus.

Vorsicht ist auch bei einer Weitergabe innerhalb der Familie geboten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Befreiung auch dann entfällt, wenn der Erbe das Familienheim innerhalb der Frist verschenkt und sich lediglich ein Nießbrauchsrecht vorbehält. Die tatsächliche Weiternutzung genügt in diesem Fall nicht, weil der Erbe nicht mehr Eigentümer ist.

Wer das Familienheim erbt, sollte deshalb vor jeder Vermietung, jedem Verkauf und jeder Übertragung innerhalb der zehn Jahre die steuerlichen Folgen prüfen lassen. Eine Nachversteuerung kann je nach Wert der Immobilie einen hohen fünf- oder sechsstelligen Betrag ausmachen.

Gibt es einen Abschlag für vermietete Immobilien?

Für vermietete Wohnimmobilien gibt es keine vollständige Befreiung, aber eine Entlastung. Nach § 13d ErbStG werden sie nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Der Abschlag von 10 Prozent gilt sowohl bei einer Erbschaft als auch bei einer Schenkung.

Den verminderten Wertansatz erhalten bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehören (§ 13d Abs. 3 ErbStG).

Der verminderte Wertansatz entfällt, soweit der Erwerber die Immobilie aufgrund einer Verfügung des Erblassers oder Schenkers auf einen Dritten übertragen muss. Gleiches gilt, wenn ein Erbe sie im Rahmen der Nachlassteilung auf einen Miterben überträgt (§ 13d Abs. 2 ErbStG).

Gewerblich vermietete Flächen wie Büros, Läden oder Praxen sind nicht begünstigt. Bei einem Wohn- und Geschäftshaus wird der Wert daher aufgeteilt, und nur der zu Wohnzwecken vermietete Teil erhält den Abschlag.

Bei der Planung sollten Sie außerdem beachten, dass Schulden, die mit der begünstigten Immobilie zusammenhängen, ebenfalls nur anteilig abgezogen werden können. Der tatsächliche Steuervorteil ist deshalb meist geringer als 10 Prozent des Verkehrswerts.

Wie lassen sich die Freibeträge durch Schenkungen mehrfach nutzen?

Die persönlichen Freibeträge gelten nicht nur bei der Erbschaft, sondern auch bei Schenkungen zu Lebzeiten. Entscheidend ist § 14 ErbStG: Alle Zuwendungen von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Nach Ablauf dieser Frist steht der Freibetrag erneut in voller Höhe zur Verfügung.

Eltern können ihren Kindern dadurch alle zehn Jahre jeweils bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen, und zwar von jedem Elternteil gesondert. Bei Immobilien bietet sich oft eine schrittweise Übertragung an, etwa durch die Schenkung von Miteigentumsanteilen in größeren zeitlichen Abständen.

Häufig behalten sich die Eltern dabei ein Nießbrauchsrecht vor. Sie wohnen weiter in der Immobilie oder erhalten weiterhin die Mieteinnahmen. Der Wert dieses Rechts mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Wie hoch der Abzug ausfällt, hängt unter anderem vom Alter des Nießbrauchers ab.

Für Ehegatten gibt es eine weitere Möglichkeit: Die Schenkung des selbst genutzten Familienheims unter Lebenden ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei, und zwar ohne Flächengrenze und ohne Behaltensfrist. Der persönliche Freibetrag von 500.000 Euro bleibt dabei unangetastet.

Was gilt, wenn die Steuer nur durch einen Verkauf bezahlt werden kann?

Gerade bei Immobilienerbschaften fehlt oft die Liquidität, um die Erbschaftsteuer sofort zu bezahlen. Das Vermögen steckt im Haus, nicht auf dem Konto. Für diesen Fall sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine Stundung vor.

Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, hat der Erwerber auf Antrag einen gesetzlichen Rechtsanspruch auf Stundung der darauf entfallenden Erbschaftsteuer für bis zu zehn Jahre. Voraussetzung ist, dass er die Steuer nur durch eine Veräußerung dieser Immobilie aufbringen kann. Kann die Steuer aus anderem Vermögen bezahlt werden, besteht der Anspruch insoweit nicht.

Die Stundung endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dienen soll. Ein Übergang auf Dritte liegt nicht nur beim Verkauf vor, sondern etwa auch bei einer Schenkung.

Wer die Immobilie während der laufenden Stundung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an die eigenen Kinder überträgt, beendet die Stundung daher insoweit. Die gestundete Steuer wird dann fällig.

Das Jahressteuergesetz 2024 hat § 28 Abs. 3 ErbStG neu gefasst. Die neue Fassung gilt für alle Erwerbe, bei denen die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht (§ 37 Abs. 21 ErbStG), also in der Regel für Erbfälle und Schenkungen ab dem 1. Januar 2025.

Nach dieser Fassung ist es für die Stundung unerheblich, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder zu Wohnzwecken vermieten. Ziehen Sie aus und vermieten die Wohnung anschließend, läuft die Stundung weiter.

Für Erbfälle bis Ende 2024 gilt noch die frühere, engere Fassung. Danach war die Stundung bei selbst genutztem Wohneigentum unter anderem an die Dauer der Selbstnutzung gekoppelt.

Bei Erwerben von Todes wegen ist die Stundung zinslos. Bei einer Schenkung fallen dagegen Stundungszinsen an.

Wichtig ist: Die Stundung ist kein Steuererlass. Die Steuer bleibt in voller Höhe bestehen und wird nur zeitlich gestreckt.

Sie kann aber verhindern, dass Erben eine Immobilie unter Zeitdruck und möglicherweise unter Wert verkaufen müssen. Den Antrag sollten Sie frühzeitig stellen und Ihre finanzielle Situation nachvollziehbar darlegen.

Rechenbeispiel: Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf eine geerbte Wohnung an?

Zwei vereinfachte Beispiele zeigen, wie Freibetrag und Befreiungen zusammenwirken. Kosten, Schulden und weitere Nachlassverbindlichkeiten bleiben zur Vereinfachung außer Betracht.

Beispiel 1: Vermietete Eigentumswohnung

Eine Tochter erbt von ihrem Vater eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Grundbesitzwert von 600.000 Euro.

Rechenschritt Betrag
Grundbesitzwert der Wohnung 600.000 Euro
Ansatz mit 90 Prozent wegen Vermietung zu Wohnzwecken (§ 13d ErbStG) 540.000 Euro
abzüglich Freibetrag für Kinder (§ 16 ErbStG) 400.000 Euro
steuerpflichtiger Erwerb 140.000 Euro
Erbschaftsteuer bei 11 Prozent in Steuerklasse I 15.400 Euro

Beispiel 2: Elternhaus

Ein Sohn erbt das Haus seiner verwitweten Mutter mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und einem Grundbesitzwert von 700.000 Euro. Die Mutter hat bis zu ihrem Tod darin gewohnt, der Sohn zieht unverzüglich ein.

Da die Wohnfläche unter 200 Quadratmetern liegt, ist das Haus vollständig steuerfrei. Sein Freibetrag von 400.000 Euro steht zusätzlich für weiteres Vermögen zur Verfügung.

Zieht der Sohn jedoch vor Ablauf von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aus, wird die Steuer nachträglich festgesetzt.

Was sollten Erben einer Immobilie jetzt konkret tun?

Nach einem Erbfall laufen Fristen, die Sie im Blick behalten sollten. Jeder Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, ist nach § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das gilt auch dann, wenn Sie davon ausgehen, dass am Ende keine Steuer anfällt.

Sinnvoll ist folgende Reihenfolge:

  • Unterlagen sammeln, etwa Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Mietverträge und Darlehensverträge.
  • Die Nutzung klären: Hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt, vermietet oder leer stehen lassen? Davon hängt ab, ob das Familienheim oder der Abschlag für Vermietung in Betracht kommt.
  • Den Grundbesitzwert prüfen und bei einem erkennbar zu hohen Ansatz ein Gutachten nach § 198 BewG in Erwägung ziehen.
  • Die zehnjährige Selbstnutzung realistisch einschätzen, wenn Sie das Familienheim steuerfrei erhalten möchten.
  • Bei fehlender Liquidität eine Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG beantragen.

Bescheide über die Feststellung des Grundbesitzwerts sollten Sie genau prüfen. Für einen Einspruch gilt in der Regel eine Frist von einem Monat.

Fazit: Freibetrag, Befreiungen und Bewertung zusammen betrachten

Ob beim Erbe einer Immobilie Erbschaftsteuer anfällt, entscheidet sich nicht allein am persönlichen Freibetrag. Ebenso wichtig sind der steuerliche Wert der Immobilie, die Familienheim-Befreiung und der Abschlag für vermietete Wohnungen.

Wer diese Bausteine kennt und richtig kombiniert, kann die Steuerlast oft erheblich senken oder ganz vermeiden.

Besonders wichtig ist eine frühzeitige Planung. Schenkungen zu Lebzeiten, die Nutzung der Zehnjahresfrist und ein Blick auf die tatsächliche Nutzung der Immobilie schaffen Spielräume, die nach dem Erbfall nicht mehr bestehen.

Nach einem Erbfall wiederum kommt es darauf an, Fristen einzuhalten und die Bewertung durch das Finanzamt genau zu prüfen.

Wir unterstützen Sie in Nürnberg und der Region dabei, Ihre Immobilien steuerlich sinnvoll zu übertragen und Erbfälle sauber abzuwickeln. Im kostenlosen Erstgespräch analysieren wir Ihre Situation und zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten auf.

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Häufige Fragen zum Freibetrag bei der Erbschaftsteuer für Immobilien

Nein. Es gilt der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG, der sich nach dem Verwandtschaftsgrad richtet. Er umfasst das gesamte Vermögen, das Sie vom selben Erblasser erhalten. Zusätzlich können Befreiungen für das Familienheim oder ein Abschlag für vermietete Wohnimmobilien greifen.

Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro. Erbt ein Kind das selbst genutzte Elternhaus und erfüllt es die Voraussetzungen des Familienheims, kann die Immobilie bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche zusätzlich steuerfrei bleiben.

Häufig nicht. Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Das selbst genutzte Familienheim kann zudem ohne Wertgrenze steuerfrei vererbt werden, wenn der überlebende Partner es zehn Jahre selbst bewohnt.

Nein. Die Flächengrenze gilt nur für Kinder und Kinder verstorbener Kinder nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sieht das Gesetz keine Flächengrenze vor.

Vermieten Sie das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall, entfällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend. Ausnahmen gelten nur, wenn Sie aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert sind, etwa wegen Pflegebedürftigkeit.

Enkel haben einen Freibetrag von 200.000 Euro. Ist der Elternteil, der das Kind des Erblassers war, bereits verstorben, steigt der Freibetrag auf 400.000 Euro. Die Familienheim-Befreiung nach Nr. 4c gilt für Enkel nur in diesem Fall.

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Je nach Immobilie kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie dies nach § 198 BewG nachweisen.

Oft ja, wenn das Vermögen die Freibeträge übersteigt. Da die Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können, lässt sich die Steuerlast durch frühzeitige Übertragungen deutlich senken. Ob sich das im Einzelfall lohnt, hängt von Ihrer Vermögens- und Familiensituation ab.

Bei Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, haben Sie auf Antrag einen gesetzlichen Rechtsanspruch auf Stundung der Erbschaftsteuer für bis zu zehn Jahre, wenn Sie die Steuer nur durch eine Veräußerung dieser Immobilie aufbringen können. Die Stundung endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht, etwa durch Verkauf oder Schenkung, oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dienen soll (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Das gilt für Erwerbe, bei denen die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht. Für frühere Erbfälle gilt eine engere Fassung.

Ja. Der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis dem Finanzamt anzuzeigen. Das gilt auch, wenn Sie davon ausgehen, dass der Freibetrag ausreicht. Häufig fordert das Finanzamt anschließend eine Erbschaftsteuererklärung an.

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